Неурегулированный законодательством вопрос по единообразному определению основной характеристики объекта в разрешительной, проектной, технической документации и техническом плане здания, подготавливаемым кадастровым инженером для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также для государственного кадастрового учета, регистрации прав.
Так, сравнение площадей объекта производиться буквально, из графы «Общая площадь» в разрешительной или проектной документации и графы «Площади здания» в техническом плане.
Таким образом, площадь объекта строительства, указанная в разрешении на строительство или разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (Общая площадь), даже при отсутствии реконструкции в здании, отличается от площади, полученной в результате измерений, выполненных кадастровым инженером и отраженных в техническом плане (Площадь здания) в связи с изменением требований законодательства по способу определения и типу основной характеристики здания в рамках выполнения кадастровых работ.
Основная характеристика объекта, указанная в техническом плане - "Площадь здания", для целей внесения сведений в ЕГРН, определяется с учетом требований, вступивших в силу 01.01.2021г. по правилам, предусмотренным п. 10.1-10.4 приложения №2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места", как сумма площадей этажей здания, а площадь этажа здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, с учетом площадей, занятых внутренними стенами и перегородками.
Согласно раздела II п. 20 приказа №953 от 18 декабря 2015 г. об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а так же формы декларации об объекте недвижимости, требований к её подготовке, состава содержащихся в ней сведений: "Сведения о здании, за исключением сведений о местоположении такого здания на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого здания".
Однако, Разрешение на строительство (как и утвержденная форма Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) содержит данные об основном параметре здания - "Общая площадь", определенном в соответствии с требованиями действующего законодательства как сумма площадей всех помещений в здании, т.е. указан иной тип основной характеристики, отличной от основной характеристики в техническом плане здания. Кроме того, формой Разрешения на строительство и Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрено данных параметра «Площадь здания».
Вместе с тем, нередко в рамках выполнения кадастровых работ, также проводиться техническая инвентаризация (что не является обязательным видом работ для целей государственного кадастрового учета объекта), по результатам готовиться технический паспорт здания, основной характеристикой которого является «Общая площадь». Общая площадь объекта, по результатам произведенных необходимых измерений во всех случаях выполнения кадастровых работ не различается по отношению с проектной «Общей площадью» более чем на 5%.
Таким образом, в соответствии с ГрК РФ Статья 55. п.6.2 не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии соответствия указанных в техническом плане количества этажей, помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии) проектной документации и (или) разрешению на строительство, а также в выдаче уведомления о приостановлении государственного учета объекта.
