Данные о жилищном фонде содержатся только в разрезе зарегистрированных прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данные о техническом состоянии объектов не включаются в данную информацию.
Согласно пункту 6 части 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» (далее – ГИС ЖКХ) в ГИС ЖКХ должна содержаться информация об объектах государственного учета жилищного фонда, включая их технические характеристики и состояние.
Технический учет осуществляется органами технической инвентаризации, в том числе Государственным Унитарным Предприятием «Центр Технической Инвентаризации» (далее – ГУП «ЦТИ») (ЗАКОН) через проведение технической инвентаризации, с формированием технического паспорта на объект недвижимости, который дает полную и достоверную информацию об объекте, его характеристиках, техническом состоянии, проценте износа и т.п.
Отсутствие данных, получаемых на основе проведения технической инвентаризации, влечет следующие проблемы в сфере содержания жилищного фонда:
1). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД).
Формирование краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основе данных технического учета о состоянии жилищного фонда, а также его технических характеристиках (размере, составе материалов и пр.). Отсутствие достоверной информации о жилищном фонде изначально приводит к ошибкам в определении сроков проведения капитального ремонта, постоянно запуская механизм «приближения» капитального ремонта МКД, в которых выявляется такое состояние несущих конструкций, которое требует незамедлительного выполнения работ. По итогу сроки капитального ремонта «плановых» МКД пролонгируются.
Отсутствие данных технического учета (плановой инвентаризации в течение каждых 5 лет) не позволяет обеспечивать финансовую устойчивость региональных программ капитального ремонта МКД в субъектах РФ – внеплановые срочные работы «отодвигают» выполнение плановых работ, создавая тем самым замкнутый круг.
2). Текущий ремонт.
Пунктом 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила № 170) установлено, что периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
Пунктом 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» установлено, что в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны, в том числе вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Кроме того, Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» устанавливают обязанность организаций, осуществляющих управление МКД, по приему, хранению и передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
В соответствии с Правилами № 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя, в том числе документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.
Согласно пункту 1.5.1 Правил № 170, в состав технической документации, подлежащей длительному хранению, входят в том числе и паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок.
Документом технического учета жилищного фонда является технический паспорт на многоквартирный дом (приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998 № 37).
Таким образом, для реализации вышеуказанных обязанностей, направленных на обеспечение надлежащего содержания жилищного фонда, для планирования и принятия обоснованных решений о проведении текущего ремонта в МКД, необходимо проведение государственного учета жилищного фонда, в том числе его техническая инвентаризация и паспортизация.
3). Расчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
При расчете платы за жилое помещение и коммунальные услуги учитываются сведения о составе и состоянии объекта. Данная информация необходима для расчета платы за коммунальные ресурсы и коммунальные услуги, в том числе для общедомовых нужд.
Так, например, в подпункте «е» пункта 6 Правил обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, установлена обязанность управляющей организации по предоставлению в ресурсоснабжающую организацию при заключении договора на поставку коммунального ресурса документов, содержащих сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками.
Указанные сведения, как было указано выше, содержатся в документах технического учета.
В соответствии с пунктами 3 и 4 Правил № 491, при определении состава общего имущества в многоквартирном доме используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.
Вместе с тем, собственники помещений в МКД не обращаются за государственной регистрацией право на общее имущество, в связи с чем сведения ЕГРН не содержат сведений обо всех помещениях, относящихся к общему имуществу.
В кадастре недвижимости в соответствии со сведениями о ранее учтенных МКД, переданными органами технической инвентаризации, осуществляющими государственный технический учет до 01.01.2013, сведения об отнесении помещений к общем имуществу отсутствуют, в связи с тем, что на дату передачи сведений о ранее учтенных МКД, сведения об отнесении объекта недвижимости к общему имуществу собственников помещений в МКД не входили в состав сведений. С 01.01.2013 сведения о созданных и образованных объектах капитального строительства включаются в кадастр недвижимости на основании заявлений о постановке на государственный кадастровый учет и представляемого с заявлением технического плана. Помещения, относящиеся к общему имуществу МКД, в отношении которых подготавливался технический план до вступления в силу Приказа Росреестра от 25.06.2015 № П/338 были поставлены на учет без указания об отнесении к общему имуществу. Таким образом, в кадастре недвижимости сведения о помещениях, составляющих общее имущество МКД, учтенных на основании сведений о ранее учтенных МКД, переданных органами технической инвентаризации, осуществляющими государственный технический учет до 01.01.2013, либо учтенных до вступления в силу вышеуказанного приказа Росреестра от 25.06.2015, либо отсутствуют, либо отсутствуют сведения об отнесении помещений к общему имуществу.
Таким образом, наличие достоверных, актуальных данных государственного учета жилищного фонда необходимо для обеспечения соответствия сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре.
4). Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.
Проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Жилищным кодексом РФ (ст. 23, 26 ЖК РФ), для принятия решений о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, о согласовании проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, предусмотрено представление, в том числе технического паспорта на жилое помещение.
При этом оформление технических паспортов в соответствии с частью 5 статьи 19 ЖК РФ является одним из мероприятий государственного учета жилищного фонда.
5). Признание помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания.
Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным комиссия, создаваемая в целях оценки и обследования помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на основании межведомственных запросов получает, в том числе технический паспорт жилого помещения.
Таким образом, оформление технических паспортов необходимо, в том числе для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным, в порядке, установленном действующим законодательством.
6). Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Для получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (как при новом строительстве, так и при реконструкции), в соответствии с ст.55 "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ, в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", помимо необходимого перечня документов (технический план, проектная документация, разрешение на строительство) для проверки соответствия построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка и т.п. дополнительно необходим технический паспорт на здание МКД, т.к. утвержденной формой разрешения на ввод предусмотрены характеристики для заполнения, такие как «Общая площадь», «Строительный объем», «Площадь нежилых помещений», «Площадь встроенно-пристроенных помещений», «Общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас)», «Количество секций», «Количество квартир» и т.п. отсутствующие в установленном законом документе – техническом плане, на основании которого выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, техническая инвентаризация (паспортизация) на сегодняшний момент является по сути единственным способом получения максимально полной и актуальной информации об объекте недвижимости, применение которой выходит далеко за рамки учета и сбора статистических данных о жилом фонде.
